调控房地产,对于政府来说,手段多得是,无论是中央政府还是地方政府。其中之一命门是银行,地产商一不搞勘测设计,二不盖房子,其功能不过就是个金融中介和包装商。如果制约土地发挥金融杠杆的功能,房地产商自然死翘翘。但银行亦是商业机构,拥抱的利润率而非其他。此是困境。

最近,审计署公布对工商银行和中信银行的审计显示,两家银行违规的第二项为:向手续不全或资本金不足的房地产等项目发放贷款。

2004年9月,《商业银行房地产贷款风险管理指引》获得通过。其中一个重要规定是:第十六条规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。这比此前的30%比例又提高了5个百分点。

所谓,上有政策,下有对策。银监会能否有效监管庞大银行体系的地产贷款业务自然是个问号。

到了2006年,地产热继续升温。银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求,其中严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,并强调房地产资金信托要合规。

可是,到了2009年,政府忘记朱镕基在任时对过热的警告。竟然对这个要求进行了修改——《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

水龙头一旦开闸,地产泡沫自然继续吹。虽然地产商总是说,提供资金等于提供了供给,供给多了,价格才能下降。他们的道理很简单,地产价格上涨是刚需。以中国的工资水平和房价水平,真有那么多刚需吗?如果不是炒房推动,鬼也不信房子会如此疯涨。

而今,中国百姓和经济都在承受房价疯涨后的恶果——租金上涨、成本上升、资金拥入地产而挤压实业。等等。

当新的调控来临,地产商又发明了新的金融工具——银信合作的地产信托。虽紧急叫停,可信托业借此东风,已居金融行业第三把交椅。对于暴利产业来说,只要有资金,利率高一些又何妨?但是,如果没有,就断流了,那不行。

商业银行,本为追逐利益而来,过多过细管理其经营业务自然不合理。正因此逻辑,银行可以睁一只眼闭一只眼,继续违规,因为违规处有利润。中国的经济是一盘大棋,垄断的银行拥抱暴利的地产,管哪一头都管不住,最后管消费者(限购)。改革经济,必须着眼大局和根本,否则永远头痛医头脚痛医脚,按下葫芦浮起瓢,甚至连葫芦都按不下去。

 



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