这是一本难得的书,并不是因为难买,而是这本书迅速地把握了市场前沿,总结了这几年信托业的发展规律,因此在扉页上自称为国内第一本关于房地产信托的专业读物云云。

房地产信托是近年金融业界的奇葩,也是信托业的奇葩,当然,也可以说是中国经济的奇葩。正因为房地产信托的异军崛起,信托业的资产总量在今年已经占到金融业的第二把交椅位置,仅次于银行。信托狂飙,自然原因众多,比如中国金融市场的结构性扭曲,导致了投资渠道稀少,而银行利率又处于价值管制状态,存银行等于贬值。

于是,一度银行的存款莫名其妙地下降,而股市也无起色。原来都去了理财产品。同理,当2003年,国务院的121号文件试图调控房地产业时,房地产并没有倒下,相反芝麻开花节节高。这背后当然有中央政府和地方政府斗法的大背景,而在技术细节上,则是房地产业甩开了银行贷款的监管包袱,发展了一套体外的金融体系——房地产信托。

这本书介绍的就是房地产信托业务。因为房地产信托业务的存在,银行贷款要求项目公司的诸如四证齐全、项目资本金不低于30%等要求,全部可以抛在脑后,在拿地环节、建设环节、物业管理环节,甚至是任何环节都可以通过信托找钱。其中合作方式多种多样,有的是股权投资,有的诸如应收账款的权益投资,有的债权形式,还有房地产基金形式,看起来眼花缭乱。

这本书则从实操的角度,一个个介绍信托模型。模型看起来好生复杂,其实不过一个字——融资。房地产企业没有钱,但有关系拿了地,要找钱。于是发明了许多方法,各种担保,各种保证,与及各种复杂的交易结构。所有的这些目的,对房地产企业来说,就是募集资金。

在信托狂飙之后,监管层也出台了多项监管措施,包括对银信合作的监管、对信托公司净资本比率的监管。但是,借房地产大好形势的东风,信托业并未显现太多问题。

而今,房地产还是一只不敢打、打不死的老虎,只要有瞬间喘气的机会,就会复活。房地产信托正在承受这个过程的关口。这里牵涉到了中国多少高端投资者的利益,他们都在分享这个表态模式下的暴利,而最终承担者是陆续卷入其中的普通炒房客和所谓的刚需族。

从信托到房地产基金,又变了一个花样。信托一般项目一对一,而后者资金使用更为模糊,隐含的风险更大,操作得好,自然“金融+地产”迅速壮大,操作不好满盘皆输(当然是前提是房地产的雪球不再继续滚,或滚得太慢)。

利率市场化在即,金融市场面临巨大变革,信托业也是如此。房地产信托的节点到了,会怎么样,还说不好。且行且观察。



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