如果说有什么既把政治和经济结合起来,那一定是税。税是国家财政之根本,是政治权力实现之保证。但是,税同时又是经济发展状况的反映,任何经济行为都可能与税有关,而税收多寡涉及公共利益,因此法律对此有严密的监管。

在发达经济体,直接税占比较大,而在发展中经济体,间接税占比较大。中国的税制是显然属于后者,流转环节税为最大的税种,而所得、财产税占比相对较小。

本博客政经笔记,近日内容专门关注税制,以研究这个涉及经济和政治的核心问题。

土地增值税是一个很特别的税种,一来是本来有增值税法,但是这个增值税专门针对土地;二来土地增值税在征收,对房地产开发企业,有预征和清算行为,尤为特别。

(一)对房地产开发企业:预征和清算

土地增值税的这种设计,与房地产开发企业的模式密切相关。无论是过去协议出让土地,还是现今的招拍挂制度,房地产开放企业在土地增值过程中,其实相当于一个金融中介的角色。第一步,出钱拿地。第二部,拿钱办证,拿地抵押。第三部,卖楼花。当然,过去卖楼花是画饼充饥,现在要求主体结构封顶才允许预售。

在这个过程中,房地产商先于项目结束就实现了资金回流。于是,税收也提前了。当房地产老板只有收入,还无法计算成本时,就先进行预征。按照规定,东部地区不低于2%,中部和东北不低于1.5%,西部地区省份不低于1%。据称,除北京3%外,全国目前都为2%。

预征完了,当房子已经卖了85%(建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例)以上,就可以进行清算,收入减去扣除项目得应税收,然后按照税率进行计算。多退少补。

清算完后,剩余部分的销售,则要另行申报土地增值税。这时,扣除项目不再另计,而是根据前期清算时的平均数计算。

(二)计算办法

计算增值税的过程大致类似,先计算收入,再计算扣除项,然后得到应税收入,再根据税率进行计算。

第一步:收入,包括货币、实物等一切收入。

第二步:扣除项目:

1,取得土地使用权所支付的金额(如土地出让金、契税、手续费等等)

2,房地产开发成本:如耕地占用税、劳动力安置、附着物拆迁补偿等;前期工程费(规划、设计、可行性研究等等);建筑安装工程费;基础设施费(水电气等公共设施);公共配套设施费(包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施);开发间接费用(工资、福利、折旧等等)

3,房地产开发费用:销售费用、管理费用和财物费用。这三项,直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊,因为该项不安实际发生进行扣除,而是按规定的标准扣除。

其中,财物费用,如果能够分摊且具有金融机构证明,可据实扣除。其他部分则按照第1项和第2项之和的5%扣除

否则,全部的开发费用,按照第1项和第2项之和的10%扣除。

4,税金。包括营业税、城市维护建设税和印花税。但是,如果是房地产开发企业,则印花税放在管理费用扣除,此处不扣。

5,其他扣除。额外的特别规定,按照第1项和第2项之和的20%扣除.

6,旧房及建筑物评估价格。按照重置成本法,乘以成新率计算。

第三步:计算应税收入所纳税款

土地增值税实行四级超率累积税率,分别为30%,40%,50%和60%。对应的速算扣除系数分别为:0,5%,15%,35%。

而确定采用哪个级别的税率,则依据增值额与扣除项目金额的比率,如增值额为100,扣除项目金额为50,那么比率则为200%。那么,这个项目的税率需要计算三次,分别不同级别的应税金额。但是,为了计算方便,可以采用:增值额乘以最高税率减去扣除项目乘以速算比率。上述例子税金为:100乘以50%—50乘以15%。

(三)补充说明:避税

法律语言,正如计算机的程序一样,有严密的逻辑性。法律规范的现实生活多种多样,因此总是需要一些特别的补充,作为例外。而某些例外正成为了避税技巧。

1,土地增值税的纳税义务人,只要转让,且有偿,不分是政府机关,还是企业,或是个人,都要交税,而且不分是否是医院、学校、事业单位、社会团体,都可能成为土地增值税的主体。

2,凡是土地使用权、房产产权未转让的,都不征收土地增值税。

3,继承、出租、抵押、个人互换自由居住用房、合作建房分房自主、代建房都不需征税。其中,继承和个人换房自住发生了产权转让,但免交。

4,房地产赠与,仅仅限于直系亲属或承担直接赡养义务的人,夫妻离婚析产及夫妻之间更名也属于赠与。

5,以房地产进行投资、联营,产权单位变为新的企业,免征,而且前投资者退出,也不需补交。

6,企业兼并转让房地产,暂免。

从上述特殊情况可以看出,正因为对企业兼并转让导致的房地产权属变更不需要缴纳土地增值税,所以在房地产的并购项目中,很少直接买土地,而是直接买项目公司,以规避土地增值税。



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