实德系正式进入地产行业,应是赶了晚班车。

从2009年开始,实德系才开始搭建自己的地产平台,迅速在北京、重庆、哈尔滨、大连等地注册成立了上十家地产公司,这些公司分别以“盛和”、“盛都”、“和生裕”等命名。

几乎刚刚完成公司的注册之后便开始巨额增资,然后迅猛拿出,出手阔绰,每次调动资金上十亿之巨并不少见。

仅仅在2009年和2010年两年之间,实德系相关公司就在北京、重庆、哈尔滨、大连分别取得多个商业及居住地块。据《财经》记者统计,两年间其所获得的土地面积总计高达() ,仅2010年2月9日一天,在重庆北碚区蔡家组团获得的3个地块,面积总计362268平方米。

“以地融资,以资圈地”成为实德系地产公司快速发展的模式,但目前的困局也正产生于此。在目前可以查询到的信息中,实德系列地产公司在取得土地之后,都迅速将土地抵押,套出资金,但只有部分地块开工建设,不少地块至今仍然闲置,等待国土部门的处罚。

彼时,房地产政策已开始收紧,银行贷款相当困难。信托融资于是成为其不二法门。据《财经》记者统计,2009年至2010年期间,实德系地产公司信托融资计划就有4款,如华澳·盛和2号的信托、乾元一号第三期等。而今这些信托计划多数已经到期或即将到期。

对高速扩张的实德系地产业而言,信托融资是不得已的选择,也导致了其资金压力始终巨大。

引进其他公司合作或卖出项目亦是其缓解资金紧张的手法之一。重庆的地产项目,其先后与重庆本地多家地产企业洽淡,但是并未成功。2010年,大连友谊(000679,SZ)控股子公司大连友谊合升房地产开发有限公司,收购了大连实德系专门为开发大连东港地块而设立的项目公司大连新发兴房地产开发有限公司的100%股权。

3月14日,实德集团董事长徐明失踪之后,消息传开,实德系本已隐藏的债务隐患加速爆发,各地债权人纷纷开始追讨资金,而实德系地产版图则到了最紧张的时刻。

(一)荒废的项目

重庆市北碚区蔡家岗镇嘉陵江边,有一地块位置极佳,坐山旁水。放眼望去,横跨嘉陵江的马鞍石大桥车来车往;极目远眺,绵绵十里缙云山脉尽收眼底。

在重庆市两江新区蔡家组团的规划图中,这个地块和附近一片地区被编号为N01-02和N01-06地块,总面积达278526平方米,规划用于一、二类居住项目开发。

作为扼蔡家组团门户位置的地块,这些地块为地产商们争相竞逐。然而,这一地块正成为烫手的山芋。

2012年4月13日下午,夕阳西下,重庆市北碚区蔡家组团N分区N01-02地块上,几栋孤零零的毛坯别墅立在山坡上。承建商重庆怡安建筑工程有限公司(下称怡安建筑)的看守人员打趣说,开发商再不付款,他们就在这里养鸡。

怡安建筑垫资修建了3栋别墅,可是去年11月份,他们发现开发商的哈尔滨管理团队人员跑了,于是工地停工。

本来,他们还有盼头,“重庆隆鑫地产集团要进来了,现在不愁了。”

隆鑫地产集团相关人员告诉《财经》记者,他们此前确定了要进入这个项目,可是3月初就已决定放弃。

这个停工的地块开发商是重庆和生裕房地产开发公司(下称重庆和生裕)。《财经》记者曾向多个重庆地产商打听,他们均未听说这家公司。

成立于2009年7月的这家公司颇显神秘,却来势凶猛。在2010年2月9日的蔡家组团土地拍卖会上,他一天之内拿下蔡家组团的3块地:N01-02,N01-06和D19-2。

位于重庆市五里店的宏邦大厦,13至15层本来是这家公司的办公地址,现在两层已经退租。其中一层的办公楼留下了几个工作人员,他们称自己只是员工,不了解情况。

其中一位工作人员对《财经》记者称,徐明来得很少。

徐明就是大连实德集团有限公司(下称大连实德)董事长,大连实德 月 日发布声明称,徐明于3月14日下午与公司失去联系。

知情人称,徐明在重庆低价拿了多个地块。据《财经》记者调查,与徐明相关联的公司在重庆蔡家组团拿的地还包括D分区D18-6地块。

这些地块,有些已经停工,有些仍长满野草,还有些正在施工。重庆市北碚区国土分局土地利用处的一位工作人员对《财经》记者称,他们已经拟定了罚单,对重庆和生裕公司闲置土地进行罚款,高达几千万,目前还须重庆市国土局批准。

实德系的北京地产项目——亦庄地块,亦仍然是荒草丛生。

 

(二)三条线出手

2010年5月,国务院正式批准了重庆市两江新区规划。在此前后,两江新区板块成为重庆市房地产开发的热点区域。

对于主城区已几乎无地可卖的重庆市政府来说,实行“北上战略”,获得两江新区的建设用地指标尤为重要。据《重庆市2011年市级财政预算执行说明》数据显示,2011年重庆市国有土地出让金收入增长71%,其中主要原因之一即为两江新区土地出让收入大幅增加。

作为连接主城江北区和北碚区的两江新区关键区域——蔡家组团的位置得天独厚。该区域位于主城区以北,北碚城区以南,离主城及重庆机场车程均只需10多分钟。对于地产商而言,此地机不可失。

按照规划,蔡家组团除了西北角小部分地区用于工业建设,大部分地块被用于商业或住宅地产,重庆市政府试图用十年时间建设一个人口聚集的住宅新区。

据重庆市及北碚区多家媒体报道,2009年上半年,哈尔滨上和置业与蔡家组团签订了框架协议,建设占地2500亩、投资50亿元人民币以上的上和国际新城。

然而,这家公司至今仍没有出现在蔡家组团拿地的开发商的名单之中,似乎遁形。

但几乎与此同时,大连实德系的地产版图正在展开之中。2009年,实德系从三个线条出发,组建了多家地产公司(见附图)。

第一条线来自高登国际(香港)投资有限公司(下称高登香港)。2009年,香港高登国际投资成立了重庆盛和建设有限公司(下称盛和建设)。从《财经》记者掌握的信息显示,重庆盛和在哈尔滨拿地是实德系地产公司近年来的第一出手拿地。

第二条线从哈尔滨上河置业有限公司(下称哈尔滨上河,后更名为哈尔滨盟科上河)展开。该公司系列下,投资成立北京盛和投资有限公司(下称北京盛和),北京盛和则控制大连和重庆的公司,分别拿地。

第三条线为上海翼然投资有限公司(下称上海翼然),下面控制北京和生裕公司、重庆和生裕等公司,并分别拿地。

由上述三条线,形成了实德地产系中的几个品牌:盛都、盛和、和生裕等,在不同的城市以不同的公司拿地。

其中,重庆和生裕在重庆拿了三块地,盛和建设在在哈尔滨拿了一块地。

2010年2月9日,重庆和生裕通过竞拍获得了N01-06、N01-02及D19-2号地块。重庆和生裕成立于2009年7月30日,初始法定代表人沈阳人马彪,目前已变更为哈尔滨人徐健民。

重庆和生裕创立时注册资金只有5千万,由北京和生裕投资有限公司(下称北京和生裕)独家出资。北京和生裕的股东包括两名:法人上海翼然投资和自然人马彪。

上海翼然投资有限公司于2002年7月23日成立,本名上海大河投资有限公司,由徐盛家和隋信敏投资3000万,比例分别为75%和25%,法定代表人徐盛家。

2007年7月,隋信敏退出,黄宇峰接手隋信敏的股权,黄被选举为执行董事、法定代表人。当年11月,名称变更为上海翼然投资有限公司。2009年12月,徐盛家的这75%股权转让给郝怀灏。2010年3月,灏又全部转让给黄,这样公司就变成了黄的一人独资公司。2011年6月,黄将法定代表人让给了贾莹艳,他自己仍是股东。现在的股东黄宇峰3000万,法定代表人贾莹艳。徐盛家是徐明父亲,隋信敏是大连实德集团现任副董事长,贾莹艳曾任大连实德星海广场飞球娱乐场的主管。

据媒体报道,马彪曾任广发银行大连分行行长,其任内,广发银行在贷款上给实德鼎力支持。马彪曾在实德参股和控股的两家保险公司任职。

参与竞拍前,重庆和生裕曾两次增资,首次增资1.9亿元,第二次增资6.6亿元,至参与竞拍时,注册资金达到了9亿元。而重庆和生裕成立两个月之前,2009年5月北京和生裕才设立,注册资金5010万元,法定代表人同为马彪。2009年8月,马彪还在大连注册成立了和生裕房地产开发(大连)有限公司。

在竞拍得上述土地之后,大连实德高管团队人员开始进入这家公司董事会。

2010年4月,哈尔滨盟科上河出价4.59亿购买了该公司51%的股份。哈尔滨盟科注册地址位于哈尔滨道外区,2007年2月成立,2008年获得房地产开发企业三级资质证书,目前法定代表人为华锋。

哈尔滨盟科进入后,重庆和生裕董事会进行了大幅改组,贾月湘、陈春国等人加入董事会,董事长也由马彪换成了徐健民。

2010年5月,重庆和生裕又吸引了一位新的投资人渤海国际信托有限公司。该公司增资6亿元,获得重庆和生裕40%的股权,重庆和生裕的注册资本由此增至15亿元。与此同时,贾月湘、陈春国又退出了董事会。

不过,这并不影响实德系掌控这家公司。重庆隆鑫地产集团上述人士对《财经》记者称,他们在试图接手重庆和生裕项目时,起先是和重庆和生裕接触,后来才发现“原来背后是徐明”。

正是重庆和生裕所持有的N01-02号和N01-06号地块,目前一块地已停工,而另外一块则一直闲置。

(三)盛和建设“拿地”

盛和建设首次获得公众关注在其成立两个多月后。2009年10月19日,盛和建设以18亿元价格刷新哈尔滨地王记录,购得哈尔滨市群力新区群力第一大道编号为Q10地块。

这家注册于重庆,未在重庆拿地的企业,却先于招拍挂之前,在重庆市北碚区对外贸易经济委员会一份文件中,获得了对该地块的商住楼及配套商业设施的开发、建设、销售和物业管理权的授权。

2010年1月17日,重庆盛和建设有限公司(下称盛和建设)召开董事会,将公司的经营范围修订为:北碚区蔡家组团N分区N01-06/02宗地商住楼及配套设施进行开发建设、销售及物业管理等。

此时,重庆市国土资源和房屋管理局对上述地块的出让公告尚未发布。三天之后,出让公告才发布。

竞拍结果显示,获得该地块的并不是这家公司。但是2010年3月8日,重庆市北碚区外经贸委发布第19号文,同意盛和建设在1月17日提出的变更经营范围的申请。

重庆市土地和矿业权交易中心负责该地块的赵主任称,同样一块地,除非被受贿,否则不会进行两次出让,但对于重庆市北碚区的相关文件,他不便进行解释。

盛和建设于2009年8月7日设立之时,同样是依据一份颇为蹊跷的文件。2009年7月29日,重庆市北碚区发改委发出206号文件,同意盛和建设筹备组建设同兴工业园区新蔡支路项目。次日,重庆市北碚外经贸委出具文件,同意盛和建设成立。

这意味着,该公司尚未成立就获得了同兴工业园区的建设项目。据《重庆日报》之前的报道,同兴工业园内的新蔡支路早在2009年2月就已经开工建设。

盛和建设注册成立时,重庆市一家房地产公司为之无偿提供了位于蔡家组团凤栖路6号2栋的办公住所。不过目前这栋楼已经成为中铁十八局的办公楼,管委会也搬到另外一栋楼,盛和建设不见踪影。

该公司2010年的年检信息显示,盛和建设对外投资包括哈尔滨和高置业有限公司和哈尔滨盛和置业有限公司,分别占其股份90%和27.7%,对外投资总额为6588万美元。当年盛和建设亏损1398万元,负债高达19亿元。而此前年检信息皆显示,该公司没有开展任何经营活动。

 

(四)盛和建设控制人

作为一家外商独资企业,盛和建设唯一的投资人是高登香港。

2000年,高登香港成立,注册资本1000万港币,注册时名称为实德国际投资(香港)有限公司。据公司初始注册资料显示,该公司的高管团队全部来自大连实德:陈春国、徐明、徐斌和隋信敏,其中陈春国任公司董事长。

上述人员中,徐斌为徐明哥哥,现任大连实德副董事长。2012年4月1日流传出的实德集团内部文件证实,徐明已于3月14日起失去联系,目前公司由徐斌带领董事会领导小组代行董事长职权。

此外,陈春国、隋信敏为徐明老乡,他们都是大连庄河人。陈春国比徐明小两岁,其老家小孤山镇与徐明老家吴炉镇相距只几公里,1994年毕业后即追随徐明,现任实德集团总裁。

2004年11月,上述董事全数辞职,新的董事为侯锦玲和黎明伟。2006年5月,来自大连实德高管人员贾月湘接任侯锦玲董事职位。两年后,2008年4月,贾月湘也辞去董事职位,至盛和建设注册时,黎明伟为公司董事长。

其间,高登香港股权也几经变化。侯锦玲曾短暂持有一份价值10港币的股份,其余股份则均由一家注册于英属维尔京群岛的SDG INVESTMENTS LIMITED(下称SDG公司)持有,至今全部股份归属SDG公司所有。

而短暂接任董事职位的贾月湘为大连实德集团副总裁,曾代表实德集团出席2009年11月30日在人民大会堂召开的第三届全国就业和社会保障先进民营企业表彰大会。此外,2011年9月1日,贾月湘还曾以大连实德盛和集团总裁的名义前往湖北荆州考察项目。

盛和建设董事长为李鹏翱,则曾任高登香港的副总经理。按其提交工商注册的履历,其1969年5月出生,河南郸城县人,1992年2月至1995年在“农业银行国际部”工作,在任职高登香港之前曾任河南鼎力集团总裁。

值得注意的是,同一时期,1992年10月,由徐明担任总经理的庄河市工业品对外贸易公司和一家香港公司共同出资80万美元注册成立大连实德机械工程有限公司,其中中方以44万美元现金占55%的股权。不过,这家合资公司的中方股本和投产后所需的流动资金,全系中国农业银行大连分行国际业务部的贷款。

庄河市工业品对外贸易公司为大连实德集团前身的控股公司。

同期,1994年8月,庄河市工业品对外贸易公司与一家德国公司共同出资900万美元成立大连实德塑胶工业有限公司,中方出资675万美元现金占75%股份。而这家合资公司的中方股本和投产后所需的流动资金,同样全系中国农业银行大连分行国际业务部的贷款。

李鹏翱曾被媒体称为神秘投资人。2003年1月,大连赛德隆足球俱乐部(由大连实德所有)宣布将以3600万元转卖给珠海安平俱乐部。时任珠海安平俱乐部董事长即李鹏翱。在转卖当天的新闻通气会上,面对媒体关于他和大连实德关系的提问时,李鹏翱回答说:“如果说的是每个中国人之间,那肯定存在关系的,但说我们和实德之间,那绝对不存在关联。”

2009年,盛和建设刷新哈尔滨“地王”记录时,媒体曾指称背后系徐明的实德系资金。此外,据大连和重庆的地产圈人士称,徐明常往返于大连和重庆之间。有一年,徐明还带领大连足球队的老队员来重庆找人叙旧。

负责N01-06和N01-02地块拍卖的重庆市土地资源和房屋管理局土地和矿业权交易中心朱姓工作人员称,当时地块拍卖时,只有重庆和生裕和首钢集团下属重庆首金房地产开发公司参与竞拍,报价差距不大,最后重庆和生裕胜出。他称,没有听说过盛和建设,这家公司肯定没有参与竞拍。

 

(五)D18-5号地块

对重庆地产圈而言,重庆和生裕是一家神秘而低调的公司,但却能拿下蔡家组团的地块,背后能量非同一般。

重庆和生裕在重庆北碚区蔡家组团拿的第三块地为D分区D19-2号地块。这块原规划用于居住,而今却正在兴建重庆市公安局刑事技术中心,机器声隆隆。

据公开信息显示,该项目建设实行代理制,建设业主为市地产集团,建设单位为市城市建设发展有限公司,2011年1月27日开工,按照工期计划,2012年9月30日完工。

承建方中冶建工集团官方网站的信息称,该项目是一个典型的边设计、边施工且工期紧、质量要求高的工程。“六公司和项目部面对艰巨的任务没有退缩,而是积极应对困难,组织了最强大的阵容:17台挖机、70多台大型运输车不分昼夜的连续施工。”

重庆市政府文件显示,该项目原属于重庆市十大公益性项目之一——暴力型精神病防治中心,被列入本届重庆市政府要建设的十大公益性项目。但是该项目却迟迟既未选址,也未动工,背后另有隐情。

据重庆市发改委官方网站信息,2010年下半年,重庆市公安局提出结合公安刑事技术中心等置换迁建,在北碚区蔡家组团统一规划。

然而,该地块已被项目合作单位光华基金会抵押给银行,致使该项目无法办理规划、国土等一系列建设审批手续。

中国光华科技基金会是在民政部登记注册的全国性公募基金会,下设八个部门,另拥有《农家书屋》杂志社和光华辉煌(北京)资产管理有限公司(下称光华资产管理公司)两个直属单位。

公开信息显示,徐明为中国光华科技基金会第五届理事会副理事长。中国光华科技基金会理事长任晋阳出席了光华医院暨重庆刑事技术中心工程奠基仪式并发表讲话。马祖铨、董晓军为光华资产管理公司董事,马同时还担任大连实德集团副董事长,董晓军则为大连实德集团财务公司副总裁。

2009年8月,光华资产管理公司由北京盛和投资有限公司全资1000万元设立,2009年9月,该股权转让给中国光华科技基金会。不过,此后该公司名又变更为深圳光华投资发展有限公司,并形成上述高管团队。

公开信息显示,光华资产管理公司于2010年2月8日通过招拍挂获得了重庆市北碚区蔡家组团D分区D18-5号地块,该地块拍卖时规划用途即为医疗,成交价为6092万元。这一地块至今没有动工建设,仍荒草丛生。

2011年1月27日,重庆市公安局刑事技术中心、暴力型精神病防治中心及特殊病犯监区项目匆忙在毗邻D18-5号地块的D19-2号地块上开工,此时该地的规划仍为居住用地。

直至开工一个月后,3月8日,重庆市规划局发布了《重庆市蔡家组团D标准分区控制性详细规划D19-2/04地块规划修改公示》,公示期后将居住用地变为公共设施用地。

一般而言,如果经过招拍挂的土地被政府用于公共建设之前,应当首先收回相关土地。然而,此次变更后,土地权属并未变更。北碚区国土分局一位工作人员称,相关权属方没有到重庆市国土分局办理任何土地变更程序。

此前,重庆市发改委网站信息显示,按照市政府专题会议要求,经多方协商努力,已商定由北碚区政府先行垫资1.1亿元、光华基金会自筹0.9亿元来共同落实项目用地解押资金2亿元。但由于该宗土地已抵押给哈尔滨银行并已组成信托理财产品对社会公众出售,解押程序复杂,难以在春节前完成土地解押和划转工作。

《财经》记者获得的一份关于截止3月20日对大连实德的债务信息调查显示,重庆市公安局安康医院地块尚须解押款1.8102亿元。

 

(六)资金困局

重庆和生裕的法定代表人徐健民在重庆还注册有一家重庆盛都地产开发公司(下称重庆盛都),由北京盛和投资有限公司于2009年12月投资5000万元设立。

而仅仅5个月前,北京盛和投资有限公司(下称北京盛和)于2009年7月成立,注册资本1亿元,法定代表人同为徐健民。北京盛和下属重庆盛都之外,还有一家同名的大连公司——盛都(大连)房地产有限公司(下称盛都大连)。

据媒体报道,2010年6月,盛都(大连)房地产有限公司以32亿元价格摘得大连东港19万平方米地块。该公司成立于2009年8月,注册资金为10.24余亿元,徐健民为法定代表人。

相关资料显示,盛都房地产开发(大连)有限公司,旗下拥有大连东方盛都置地有限公司(下称东方盛都)、东方亚都置业有限公司(下称东方亚都)、盛都投资管理有限公司及盛都怡和房地产开发有限公司四家全资子公司。

蹊跷的是,成立于2010年7月的大连东方盛都置地有限公司,法定代表人是徐斌。东方盛都和东方亚都又分别在大连拿地。

此外,通过上述三个线条,本刊记者获得实德系地产公司拿地的信息还包括附表中的其他地块。获取土地后,迅速融资是实德系地产操作的基本模式。对应上述地块,目前可以查询到的相关信托计划就包括:

——中融-实德亦庄经海路股权投资集合资金信托计划,由受托人与新蓝置业有限责任公司合作向亦庄经海路项目的项目公司进行股权投资,预期年化收益率9%,募集资金不超过6.6亿元,目前该信托计划已到期兑付。

——华澳信托推出长信2号盛和股权投资集合信托计划,通过公开募集优先级投资者资金,用于购买项目公司高登置业100%股权并向其增资。重庆盛和建设有限公司作为次级受益人,以其对项目公司的债权认购次级信托收益权。项目公司以其持有哈尔滨两处土地使用权抵押。信托期限1-2年,100万元起售,预期年化收益率6.5%-10.5%。

……

2010年,是中国房地产信托发展最快的一年,大连实德搭上了这一便车。不过,当年7月,中国银监会就叫停了银信合作模式下的房地产信托,此种途径融资受阻。

信托融资成本高,期限短。2012年,房地产信托正进入集中兑付期。据用益信托对过去两年房地产信托的统计,2012年一季度会有307.4亿元的房地产信托到期,二季度升至352.5亿元,全年的最高峰出现在三季度,规模达到439.6亿元,四季度仍有419亿元。

对于整个房地产行业而言,房地产信托是悬在其头上的达摩克利斯之剑。大连实德旗下的诸多尚未到期信托计划正在面临大考。

(本文第二、三作者为徐凯、丁补之。文章为原稿,发表时有大幅缩减。)

 



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