这轮房地产调控已经有一年了,政府祭出限购的狠招,背负反市场的骂名,可是房价并未下降,反而上升。房价实质上升将再一次推高房价必涨的预期,给调控带来困难。

虽然有土地财政的连带关系、有投资渠道缺乏的种种宏观背景,可以作为解释房价不下降的理由,但是房价下降,其实只需要一条最直接的理由:房地产企业的资金链断裂,必须降价回笼资金,避免破产。

只要房地产企业还能融资,市场还相信房地产价格会继续上涨,这个游戏永远可以玩下去,房价永远不会回归。

抛开宏观背景不谈,魔鬼永远在细节之中。上一轮调控失败也正在此,试图通过提高银行贷款的项目自有资金比例、限制放贷项目必须四证齐全,以此来扼住房地产企业的脖子。可是,错了。房地产企业另辟蹊径,走出了一条信托融资的路子。全民相信房价不会跌,富人更是如此,源源不断的市场资金通过信托渠道汇总到房地产公司,房地产公司资金链没有中断,调控宣告失败。

这一轮又是如此。

房地产信托已经如火如荼,今年的二三季度都是兑付高峰。可是,眼看房地产企业都面临着资金链断裂的危机,可就是不见房价降,这是何由?

再一次,市场在打赌,房价不会跌。房地产企业又找了许多融资渠道,接续自己的资金链,只要这个链条不断,房价就不可能降。现在的方式有几种,斗法仍在继续中。

其一,AMC对信托资产的收购。信托资产属于投资人和受益人的资产,收购也是收购他们的债权。但是,因为房地产信托刚性兑付的潜规则,AMC的收购变成了为这些即将到底的房地产企业提供资金。

于是乎,银监会赶紧出台了《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》,试图堵住这个漏洞。可是堵洞何其难,只要市场的预期不变,堵了这个洞,必然还有那个洞。

况且,这个洞堵不堵得住都难说。

再者,对于已经在境内上市的企业,因为不能增发,那么境外市场接香火也是其中一招,提供收购境外上市公司股权,提供境外上市公司增发融资,接续资金链。如万科收购香港南联地产等。当然,对于还未在国内上市的企业,赶紧去海外排队上市当然也是办法。中国市场认为房价不会跌,海外的投资者呢?

除海外的直接融资外,海外的债券市场同样是一个渠道。如金地依托子公司在海外发债。

房地产调控和反调控就如道高一尺魔高一丈一样,在相互斗法,仅仅有决心永远不够,还要有技术。当然,更怕的是,决心都没有,调控是口号,目前的温和上涨正对决策层胃口。



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