在内地,有两个观点流传甚广:其一,香港的保障房建设很成功,穷人有公租房可以住,而内地没有。其二,市场化代表人物任大炮说,穷人本来就不应该买房,他们应当由政府提供公共住房。

但是,这本书打破了香港保障房成功的幻象。在作者看来,香港的房屋策略存在很大问题,无论是政府垄断土地过度管制房地产业,还是公共住房的制度体系方面。这本书重点谈的是后者,即公屋和居屋的问题。

2011年,公屋户和居屋户分别占全港住户的30.3%和15.9%,两者合计达到46.2%。相比内地来说,这一比例相当之高。但是,这两类房屋因为为公共房屋,交易十分不活跃,因为租户如果要获得产权,就必须补交市场价格的土地出让金,这对租户来说是一个天文数字。

因为交易几乎停滞,因此带来了许多问题。首先是贫富分化问题,这些租户因为不享有房屋产权,因此无法分享房屋上涨的收益,也没有一笔稳固的财产用于发展(如抵押贷款)。因为房价的上涨(虽然中间有下跌,但总体上仍大幅上涨),贫富差距不断拉大。其次是,因为交易停滞,房屋的市场价值没有得到体现,虽然政府投入了资金建造房屋并且低价(免费?)提供了土地,但是这些成本却难以收回,即使今后房屋存在问题,需要维修,政府需要持续不断地投入。而实际上,这些房屋存在巨大的市场价值。

与之相关的问题还包括,政府推出公租房的时机总是不合理,难以预测影响香港房屋需求及价格走势的外部汇率波动、人口波动,总是失败。虽然香港居民收入随着经济增长上升,但是人均居住面积改善并不明显,大多数人无奈地居住在狭小的公屋中。再者,因为经济结构的调整,就业岗位的变化,民众变换工作地点后更换房屋变得异常困难,这限制了劳动力的自由流动。等等。

相比于新加坡的组屋制度,作者认为,香港的制度明显是失败的。组屋因为住户享有产权,分享了升值受益,也创造了一大批成熟而稳定的有产者。因此,新加坡的经济成长率更好,并且社会更为稳定。

当下,香港年轻一代很难获得发展机会,因为房屋价格让他们很难置业。这影响了更多的人才流入香港,同时也影响了香港的社会稳定。这种财富结构一旦固化,对一个经济体相当不利。

因此,作者提出,政府应当一次性让利于民,将购买公屋补交的土地款统一规定为租住的时点,而非购买时的市场价格。他认为,这相当于存在一个幽灵银行,让这个银行在土地价格低的时候为这些人提供了一笔贷款,用于购买房屋。如果实行这个政策,香港的自有房屋率将大幅上升,更多民众成了香港公司的一份子,分享香港发展的升值机会。

但是,反对者认为,这会导致不公平,因为相当于将纳税人的钱直接补贴给穷人住房,但作者却不以为然,认为如果不这样做,纳税人的钱损失更大,投入更多。且,补贴的只是后来的土地溢价,并非不需要补缴土地款。

作者所分析香港公共住房的问题,在内地可能更为明显,因为公租房尚处于绝对短缺的阶段。对于公租房设定的目标——到底是只租不卖,还是先租后买,不同的政策会带来不同的后果。

再者,鉴于内地的经济适用房政策已经导致大规模的权力寻租和不公平现象产生,如果对公共房屋的购买不能有效的监督、管理,同样会带来新的腐败问题。

香港公屋政策反思,其实是给内地房屋政策敲响了警钟。但内地地区差异巨大,如何设计适合本地、且公正公平的公租房制度,确实值得思考。如果这几年大规模的公租房建设上马,制度建设却未跟进,后患将无穷。