利率市场化本来属于金融行业的改革,但却不得不讨论它对房地产的影响——因为房地产业从某种意义上也是金融行业,买地、卖方都需要大量资金,属于资金密集行业。近年来,国家对房地产的调控也大多是从金融端入手,或者提高首付比率、限制贷款利率优惠,或者限制银行对房地产项目贷款等等。

对于中国经济而言,房地产开发投资占历年的全社会固定资产投资相当高的比重,而投资又占GDP的极高比重。房地产还拉动了钢材、水泥等行业的增长。可以毫不夸张地说,房地产成为近年拉动中国经济增长最重要的力量之一。2011年,经济陷入低谷,其中重要的原因在于房地产投资萎缩。

因此,分析利率市场化对房地产业的影响,不仅仅是行业分析,而是对中国宏观经济前景的判断。

不过,房地产业的发展同时受到多重因素的影响,比如资金市场、人口因素、土地制度等等,很可能某一个因素的突变,但其他因素完全没有改变,可能并不能马上改变房地产发展的短期趋势。因此,下面要对利率市场化的影响进行具体分析:

第一方面,从房地产业的需求者角度分析。

利率市场化之后,存款利率水平升高。直接影响就是,投资性购房可能会被抑制。因为,过去通过贷款购房的一个需求是为了抵抗通货膨胀。在存款利率管制时代,利率水平低于通货膨胀率,而普通民众获得低于实际水平的贷款机会非常少,因此购房贷款是一个选择。而且,房屋价格仍存在上涨趋势,更可以对抗通胀。利率市场化后,如果房价本身上涨趋缓,且房产税等政策退出,寻求稳定回报的资金可能流向银行。

另外,个人贷款利率很可能上升。贷款利率上升导致贷款购房者负担加重,购房者需求减少。

第二方面,从资金供给方来看。近年来房地产的暴利导致银行、信托和私募基金的资金源源不断进入这个行业,分享利润。但是,利率市场化之后,房地产业的资金成本也会上升。如果房地产还是为数不多的可预期的暴利行业,银行及其他部门也许会继续输入资金,但是如果暴利和银行的资金成本之间的差异在不断缩小,房地产业的资金成本会上升,影响资金进入房地产业。

不过,因为调控政策的影响,虽然银行贷款仍然大多数房地产公司获得资金的主要方式,但是信托、私募基金等形式进入的资金亦不在少数,后者的利率其实早已市场化。对资金方的影响可能不如对需求方的影响敏感。

第三方面,资金层面的影响和其他方面的影响互相联系。比如,宏观层面,人口因素和城镇化的因素;比如,土地制度改革的可能性;比如,美元量化宽松和中国社会融资总量进一步上升。等等。

这些因素同样影响到对房地产业前景的判断,并直接影响利率市场化和房地产业的关系走向。

综合判断而言,利率市场化对房地产业显然并不是好事,无论是从需求角度,还是供给角度,都可能带来不利的影响,但需求方面的影响更大。



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