没有脚手架,也没有大型机械设备,位于肯尼亚首都内罗毕kiara路上的一处工地像是中国乡下农户的自建房,但这是一个中国商人开发的小型房地产项目。

2014年11月的一天下午5点,黑人工人们将当天的工作清单交给中国的管理人员签字、接受门卫简单检查后,准时下班,逐一离开。
来自四川的周姓总工程师住在这个工地旁,他是总负责人,下属和朋友们都叫他“周工”。他看了看当天的工作情况,拍了一下一个黑人工人的脑袋,嘣出一句对方听不懂的四川话,“你的钢筋扎得太稀了。”

周工在现场对21世纪经济报道记者说,”当地工人有个特点,做得不好必须当场指出,否则对方不认。”他来到内罗毕已有4年,仍不会说英语,不过他的非洲保姆已经被他训练出一手地道的四川菜。
一位在肯尼亚生活多年的老华侨说,中国商人来这边搞房地产就像原子裂变一样,一生二,二生三,每个人摸索出门道之后,就从国内找到合作伙伴,然后独立做项目。周工也是其中之一。
“裂变”出来的项目往往比较小,像周工一样,在城市中心买下一栋数百平米带院子的旧别墅及土地,然后拆掉旧房,盖公寓楼出售。

不过,大型开发商并不遵循这一套路,他们购买大片土地,开发大型商场,承建地标性建筑,而且还会承揽路桥等基础设施工程等。中国武夷集团在内罗毕承建了多处地标性建筑。该公司曾姓副总对21世纪经济报道记者说,他们只做有影响力的大项目。
对于到底有多少家房地产企业在内罗毕,目前很难找到准确的数据。普遍认可的数据是几十家,也有的说有七八十家。中国驻肯尼亚大使馆经商处也未能提供这个数据。

不过,这些投资肯尼亚的中国房地产商们之前很少是专门做房地产开发,大多数由承建企业转变而来,逐步涉足开发环节;部分则是完全由其他行业转型而来。

多位在肯尼亚的中国房地产开发商对记者描述了前几年的状况,内罗毕的房地产市场几乎处于蛮荒状态,进入门槛很低,购买土地后拥有永久产权,黑人买房子也不计算面积,这是他们淘金的天堂。

不过,这些年,肯尼亚的土地市场出现了暴涨,几乎隔几年就要翻一番,虽然房价也在上涨,但远赶不上地价上涨的速度。这对继续投资房地产构成了挑战。

“远未到顶点。”中国武夷集团曾姓副总对21世纪经济报道记者分析说。这不仅仅是他个人的观点,在记者所接触的在肯尼亚的房地产中,他们看到的都是机会,很少有人对市场前景担忧。

 

进军非洲

“我总共只看到五个塔吊设备。”周工回忆第一次内罗毕之行说,“这说明当地的建筑技术水平不高。”在综合考察当地的土地、工人工资、市场销售情况后,已在四川建筑行业做了20多年的周工决定闯荡非洲,当时他已年过半百,一句英文也不会。

周工来了以后,他既是工地总管,也是非洲工人们的师傅,从搅拌机的操作,到扎钢筋的细活,他都得亲自教,有时连设计图纸他也亲自提意见、修改。
现在,他手下已经有七八十人的建筑队伍,但中方人员很少。他给记者算了一笔账:当地建筑工人一天的工资人民币二三十元左右,而国内建筑工人的价格则是上述价格的五倍左右。
大量利用当地工人是普遍现象,周工的建筑公司本地工人和中国管理人员的比例是10:1左右。在中航技下属工程公司的一处工地,一位项目经理告诉21世纪经济报道记者,他们的本地和中方员工的比例是20:1。还有一些大型房地产开发企业,甚至达到100:1,仅仅是在财务、大型机械设备操作等关键岗位上使用中方员工。
国内,建筑行业普遍存在拖欠工人工资情况,在内罗毕几乎不存在。工人准时上下班,工资按周发放,这是他们的惯例。

周工的这个项目是来肯尼亚的中国小开发商的典型,从购买土地到项目建设,甲乙方合二为一。

但不少大型开发商是从承建起步。一位来自辽宁抚顺的房地产开发商称,2005年,他们公司结束了在肯尼亚的援建项目后,她就留了下来,自己独立工程承包。逐渐,他们由单纯工程承包,转为购买土地,开发项目。中国武夷集团至今已经在肯尼亚建筑市场承揽了20多个项目,其中包括内罗毕机场、肯尼亚商业银行大楼等大型项目,目前还在涉足房地产开发。
相比于仅仅做乙方,既做甲方,又做乙方利润要高很多。周工说,据他测算,两年到利润可以达到100%。如果建设周期缩短,则利润更高。
在内罗毕之外,一些中国的开发商已经进入了肯尼亚的其他地区。河南国基是一家河南的国有企业,已经在非洲十多个国家有房地产项目,现在刚刚进入肯尼亚,不过其有独特的”商业模式”,专门给公务员盖楼房,不仅省去了土地成本,而且连销售风险也规避了。在肯尼亚,他们直接去到地方郡县,”在那里,中国人还很少。”
表1:内罗毕房地产开发成本概览

成本 成本占比
劳工成本(普通工人) 30元RMB/天左右 18%左右
土地价格 因地段不同,上百万至千万RMB/亩不等 10%左右
开发贷利率 肯尼亚先令融资17%左右贷款利率,分期发放;美元融资8%的利率,但要考虑汇率波动风险 5%左右
建筑材料 当地供应充足 42%左右

数据来源:本报记者采访了解、李帆及肯尼亚中南屋房地产研究团队

 

地价暴涨

 

“我看中的地,从未失手。”在内罗毕市YAYA购物中心的一间中餐厅,潘大夫对21世纪经济报道记者说。

她起初的职业是一名大夫,因为偶然的机缘,开始进入土地买卖行业。1998年,她给肯尼亚的一位电力公司老总看病,对方告诉她,电力公司正好有一块土地出售,她开玩笑地问,她能不能买,对方立马答应。

当时,那块地开价480万先令(约合人民币30余万元),可她仅仅只能够交得起几万元的保证金,剩余款项根本出不起。不过,在截止日期之前,这块地竟然有新的买主,她只交了几万元保证金就赚了上百万先令。

后来,买卖土地成为她主要的生意,内罗毕地价近年暴涨,她获利丰厚。据肯尼亚的知名房地产咨询公司hassconsult今年发布的报告显示,2007年以来,内罗毕的土地价格已经暴涨了535%,从万每英亩200多万人民币的价格上涨到1100多万。这也是房地产开发商要面临的主要风险。

 

图1:内罗毕土地均价涨幅情况

数据来源:hassconsult公司

对于地价暴涨,房地产商如何应对?周工对21世纪经济报道记者称,“没关系,容积率可以提高。”而上述曾姓副总则称,因为土地价格暴涨,有些地产商减少了投资,对市场采取观望态度。一些房地产将投资转向坦桑尼亚或乌干达。

在肯尼亚,土地归居民永久所有,土地买卖在民间自由交易,政府几乎不干预。中国买家也成为肯尼亚土地中介机构的目标。

一位印度裔的土地中介带21世纪经济报道记者看了多块土地,他非常希望中国的商人去内罗毕买地。在一处紧邻使馆区的内罗毕市次中心地段,荒芜的院落和破旧的房子,“这块地,4500平米,6.5亿先令。”以此计算,一亩地的价格大约合650万元人民币,这比国内一线城市同等地段的土地价格便宜很多。

通过土地融资是国内房地产开发商的典型操作思路,但是在内罗毕融资成本较高,以肯尼亚先令发放贷款,银行的利率将近20%,而如果以美元融资,利率8%左右,但要承担汇率风险。而且,银行对项目的监管很严,会根据项目进展分期发放贷款,而不是一次性给付。

此外,房贷并不能帮助开发商融资,虽然房企可以提前预售房屋,但是银行贷款直到房屋交付时才拨付。曾姓副总称,“泡沫相对较小,因为当地房地产市场的泡沫并没有经过金融杠杆的放大,总体还是正常的浮动。”而如果一旦金融政策出现放松,肯尼亚的房地产市场可以会继续获得大发展。

在内罗毕的华人房地产圈,几乎听不到房地产投资失败的案例。其中被外界关注的是两类风险,其一是定价策略不对,追求高利润,从而导致部分房屋滞销,但调整之后很快便可出手。二是因为土地价格暴涨,一些华人投资商未细致考察便匆忙投资买地,导致土地成本过高。

在肯尼亚极少数土地,同一地块却有不同的地契,这一情况虽然很少遇到,但却被多位中国房地产投资商提及的风险。“找到一个好律师是关键。”潘大夫称。

 

谁在买房?

21世纪经济报道记者在内罗毕采访时,中航国际旗下的一个房地产项目正在预售,其介绍称“中航国际内罗毕地产公司的首个豪华公寓项目”,总共111套,价格从25万美金至58万美金不等。

该公司一位陈姓女士称,他们内部以及订购了二三十套,而她自己也订购了一套,“外国人购房只需要办理一个PIN码,并不复杂。”

外国人是肯尼亚的房产销售或出租的主要群体之一。地处东非的肯尼亚,东接动乱的索马里,西连政局不稳定的苏丹,因此政局稳定的内罗毕的房地产市场吸收了大量的周边国家富豪的资金。

此外,内罗毕还是众多国际机构在非洲的总部驻地,如联合国非洲总部、联合国人居署等等,中国的几大传媒机构总部也设在内罗毕,这些机构拥有数万人的雇员,支撑了内罗毕附近区域居高不下的租房市场。

相比于中国房地产商喜欢直接卖房,不少印度裔的房产商建好房屋后,直接用于出租。

 

图2:2014年内罗毕房屋买卖和租赁指数

数据来源:肯尼亚hassconsult公司

网址:http://www.hassconsult.co.ke/images/HousepriceQuarter4.2014.pdf (第一页第一二个图)

“十年收回成本。”这是多位中国房地产商告诉记者的数字,这意味着投资房地产是一项有利可图的生意。富豪购房用于出租,也成资产保值增值的方式。

此外,肯尼亚经济近年来稳定增长,人均GDP自2007年来至2013年已实现翻番。2013年人均GDP已经达到1347美元。城市新兴的中产阶级不断壮大,也支撑了一部分房地产市场的需求

在内罗毕,有东非最大的贫民窟,据估算居住了60-120万的人口,他们都需要改善住房,如果他们的经济条件得到改善,未来将会成为购房的主体,但现在显然不是。“他们中餐只花20先令(人民币不到2元钱),怎么可能买房?”周工对21世纪经济报道记者说,“他们”是指在工地干活的工人们,其中部分住在贫民窟。

不过,极少数中国的房地产商也已经把触角伸到了工薪阶层。长城公寓是其中的典型代表,这个处于重工业区边上的地产项目,价格极其低廉,每套房子只要二三十万人民币。

在内罗毕市郊,进入一条名为北京路的水泥路之后,6层高的米黄色的房屋映照在蓝天下特别显眼。2008年,长城公寓项目开始建设第一期,由中国武夷集团承建。此后开发商自己搭建施工队伍,由当地设计师设计,使用自己工厂生产的腻子、铁窗等材料。

一位蔡姓副总对21世纪经济报道介绍了项目情况——早在2002年,他们就准备进入房地产行业,但直到数年后,他们的药材生意和酒厂办不下去了之后,他们才开始盖房子。早年买下的便宜土地给他们带来了竞争优势。在这个楼盘附近,是他们的大片仓库,其出租的利润同样可观。

现在,长城公寓的房子早已卖完,三期工程也正在收尾。按照内罗毕的发展规划,未来会发展诸多的小城镇。许多中国的房地产商对在市郊开发项目表现了兴趣。

 



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